L’approfondimento di questa settimana è dedicato al controllo delle caldaie e degli impianti di riscaldamento. In materia, purtroppo esiste incertezza a causa delle numerose norme che si sovrappongono a livello nazionale, regionale e comunale. I decreti legislativi 192/2005 e 311/2006 prevedono che le verifiche dei fumi siano fatte ogni quattro anni per gli impianti a gas con meno di otto anni, ogni due anni per quelle più vecchie di otto anni, ma a livello regionale e comunale tali soglie cambiano in modo restrittivo, prevedendo il controllo annuale. La proliferazione di regole differenti rende più incerti i controlli sulla sicurezza. In realtà, la frequenza dei controlli dipende dal rendimento della caldaia, dal tipo di impianto, dal tipo di combustibile e dalla potenza termica, pertanto rimane consigliabile seguire le istruzioni dell’installatore dell’impianto o del costruttore dei componenti più importanti.
Libretto di impianto
Nel libretto di impianto vanno annotati i controlli. Il libretto è rilasciato dall’installatore. Può essere considerato la “carta di identità” dell’impianto, in quanto contiene tutti i dati relativi all’installatore, l’utilizzatore, il manutentore o l’eventuale responsabile di gestione ed il tecnico deve trascrivere i dati rilevati per ogni verifica effettuata.
Responsabile della manutenzione
Il responsabile dell’impianto termico è il proprietario dell’unità immobiliare, ma può essere anche un soggetto diverso dal proprietario, oppure l’amministratore di condominio nell’ipotesi di impianto centralizzato. Premesso ciò è comunque possibile delegare per iscritto la responsabilità dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto ad un’impresa o ad un tecnico abilitato che assume pertanto il ruolo di “terzo responsabile”.
Sicurezza ed impianti centralizzati
Il riscaldamento centralizzato offre maggiori vantaggi per quanto riguarda la sicurezza ed i controlli, rispetto agli impianti individuali. Peraltro la termoregolazione e la contabilizzazione garantiscono un riparto delle spese in relazione agli effettivi consumi.
La riforma
La riforma del diritto condominiale ha modificato l’art. 26 della legge n. 10 del 1991 stabilendo che per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo dell’edificio.
La contabilizzazione
Idi contabilizzazione consente ai complessi condominiali dotati di impianto di riscaldamento centralizzato di ripartire le spese di riscaldamento in funzione dei consumi individuali di ciascuno. Le spese vengono suddivise in una quota fissa (di solito in base ai millesimi) ed in una variabile (in relazione ai consumi individuali che vengono determinati in base ai contatori). La legge di riforma ha stabilito che per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, l’assemblea delibera con maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Il legislatore considera la contabilizzazione come il miglior criterio di suddivisione delle spese e viene imposto tale sistema in tutti gli edifici di nuova costruzione, mentre in quelli più vecchi sono previste comunque agevolazioni per la relativa introduzione (si guardi l’art. 26 della L. 10/91).