L’articolo 1137 del codice civile prevede che “Le deliberazioni prese dall’assemblea siano obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, ogni condomino dissenzientepuò fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvoche la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti”. Secondo quanto disposto dal codice, quindi, ciascun condomino dissenziente può impugnare le deliberazioni se ritiene che siano “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”. “Impugnare una delibera – ci spiega Sarah Pacetti, vice presidente della sede Anaci di Roma – significa ricorrere all’autorità giudiziaria – proporre una causa contro il condominio –. Pertanto, al fine dell’impugnativa, sono del tutto irrilevanti lettere raccomandate, fax, telegrammi, mail, telefonate o qualsiasi altra forma di comunicazione”.
Impugnazione di delibera assembleare
Cerchiamo di capire come si procede ad un’impugnazione. Seguendo il testo dell’articolo 1137, prima di tutto occorre sottolineare che le deliberazioni, anche quelle assunte a maggioranza, vincolano tutti i condomini, assenti, contrari e astenuti compresi. Il principio fondamentale è che le decisioni assunte dalla maggioranza sono vincolanti anche per la minoranza dissenziente. Inoltre, le deliberazioni sono immediatamente esecutive. “Accade spesso che di fronte a una delibera ingiusta qualche condomino ritenga opportuno ricorrere all’Autorità Giudiziaria – dichiara Sarah Pacetti –. Premetto che quando si parla di impugnazione di delibera lo si fa per comodità: infatti, è ben possibile impugnare una deliberazione assembleare non nella sua interezza, ma con riferimento a un singolo punto che si considera illegittimo, considerando di per sé valida la restante parte”.
Come procedere
Per prima cosa bisogna distinguere i vizi di “nullità” dai vizi di “annullabilità”. “Con la sentenza della Cassazione numero 4806 del 7 marzo 2005 – ci spiega Sarah Pacetti – si è affermato che sono da qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto. Di contro, sono da qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”. La distinzione tra delibere “nulle” e delibere “annullabili” è fondamentale sia per le conseguenze di carattere sostanziale sia per quelle di carattere processuale.Infatti, le delibere ‘annullabili’ posso essere impugnante unicamente dai condomini presenti dissenzienti entro 30 giorni dalla data della delibera e dai condomini assenti entro 30 giorni dalla data in cui ne vengono a conoscenza (esempio dalla data di ricevimento del verbale). E’ d’obbligo sottolineare che l’articolo 1137 del codice civile riveduto a seguito della Riforma include gli astenuti tra coloro che possono impugnare la delibera dell’assemblea con i tempi e i modi previsti per i dissenzienti. Al contrario, le delibere “nulle” sono impugnabili in ogni tempo, da chiunque ne abbia interesse – compresi coloro che in sede assembleare hanno votato a favore – e non sono suscettibili di produrre effetti giuridici. In poche parole è come se la delibera non fosse mai esistita.

di redazione