Il mercato immobiliare è in un certo senso il rapporto tra spazio e società, secondo complesse dinamiche che lo regolano.

Il mercato immobiliare italiano è in crisi da oltre sette anni. Le compravendite calavano già nel secondo semestre del 2006. Ciò dipende solo in parte da fattori interni. In effetti, è correlato alla Fiducia, che sintetizza la condizione attuale dell’acquirente. Il  dato della Fiducia dei compratori è rilevato dall’ISTAT, che ha registrato, dopo il crollo delle Torri Gemelle e delle operazioni belliche in Iraq, un improvviso e forte calo.

Un lieve e lento recupero si è rilevato tra il 2004 e il  2007 poi,  il ribasso delle borse mondiali quindi la crisi economica-finanziaria, ha annullato gli effetti positivi e rimandato “la macchina” in discesa.

Il 2008 il picco più basso.  Il 2009 ancora recupero ma, dura l’anno, poi il 2010 ancora una forte contrazione che dura fino al 2012.

Quindi, l’investimento nell’abitazione, è strettamente legata all’indice di Fiducia dei consumatori. Si deduce, che dovremmo osservare il rallentamento delle dinamiche recessive, per assistere ad una ripresa del mercato immobiliare.

Oggi il fattore tempo gioca a favore della domanda, vedendo scarse possibilità di ripresa per il settore, in un prossimo futuro. La nuova costruzione per collocarsi deve essere di alta qualità, a basso consumo energetico, in aree strategiche.

La fascia alta invece non conosce crisi anzi, si dilata sulle fascie media e bassa che invece si contraggono.

Il mercato immobiliare non è mai arrivato a livelli così bassi, in primis per  la ridotta capacità di spesa delle  famiglie  ma, la cosa che ha maggiormente influito, è  la tassazione.

La manovra finanziaria è stata in gran parte finanziata con la tassazione della casa, attraverso l’IMU, creando un blocco sia della compravendita che dell’affitto.

L’ultima riforma attinente l’IMU, non ancora approvata, prevede una nuova idea di valutazione della tassa:  non più per vani  ma per metri quadri. Questo consentirebbe di risolvere un trattamento di disparità  tra monolocali di 80 mq e appartamenti di 60 mq magari divisi in tre camere. Inoltre l’IMU verrebbe valutata su base patrimoniale.

Chiaramente per risolvere le suddette disparità ci sarà bisogno di una collaborazione tra Stato e Comuni, per il giusto inquadramento degli immobili.

Oltre al ridotto risparmio delle famiglie e alla tassazione, un altro elemento che ha inciso negativamente sul mercato immobiliare è stato lo spread.

Lo spread che ha dato esiti di appesantimento del costo del mutuo, fruttando un calo delle erogazioni nel 2011 pari al 50%.

Oggi con il differenziale dello spread ridotto quasi alla metà rispetto a oltre un anno fa, le banche hanno un costo del “funding” cioe’ costo del denaro interbancario più basso, ne consegue un abbassamento del costo dei mutui.

Il ribasso quindi è legato al ritmo dello spread che esita sulla riapertura del credito, quindi il rilancio dei mercati.

Altro elemento negativo superato: l’impegno delle banche ad acquistare Titoli di Stato, che ha portato ad una minore capacità erogativa.

Nonostante le tasse, lo spread, la tendenza rimane invariata e chi può, tende a conservare o ad investire nel mattone, considerato sempre il “bene rifugio”.

Ad andare incontro alle difficoltà scaturite dalla crisi è intervenuta la legge 106/2011 di conversione del DL Sviluppo (70/2011) che consente la realizzazione di volumetrie aggiuntive in deroga al piano regolatore, il mutamento delle destinazioni d’uso in atto, la demolizione e la ricostruzione degli edifici dismessi anche con modifica della sagoma.

Per esempio la sentenza di Corte di Cassazione Civile n. 14107 ha stabilito che il condomino del piano sottostante al tetto comune, può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell’edificio, in terrazza ad uso esclusivo proprio, a condizione che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture.

In questo modo, un cittadino che possiede una proprietà di qualsiasi tipo, può rivolgere la stessa al mercato, magari non per venderla ma per affittare o dare in gestione. Quindi un garage, un deposito, può diventare un’abitazione. Inoltre lo sviluppo continuo dei grandi centri commerciali, nelle periferie dei centri abitati, ha lasciato vuoti numerosi piani terra di edifici costruiti negli anni ‘60-’70 nei centri storici. Locali che oscillano tra i 50 e i 100 mq e quindi di ridotta collocazione. In tempi di scarsa disponibilità economica e, di crisi immobiliare, il recuperare gli spazi che si hanno a disposizione, può risultare proficuo.

La ratio del c.d. Piano Casa, da ricercare nel tentativo di non occupare altro suolo e rilanciare l’attività edilizia e immobiliare, ha prodotto risultati diversi sull’intero territorio nazionale. Acquistare quindi un ex deposito ad esempio, potrebbe risultare un affare. Frequenti i casi di loft convertiti in case dallo stile post-industriale, ex cantine e depositi trasformati in altra destinazione d’uso.

Questo è il motivo di certo fermento nel settore.

La conoscenza di cio’ che orbita intorno allo spazio più vicino a noi, la casa, al di là della mera valutazione economica e culturale, è necessaria per concludere operazioni di convenienza e incidere seppure con piccoli interventi sulla riattivazione di un’economia spenta, anche se preferiamo dire sopita in attesa di nuovi impulsi.

a cura di Brunella Postiglione