Dall’Agenzia delle entrate arrivano indicazioni utili sulla cedolare secca, vale a dire il regime facoltativo per la tassazione dei redditi che scaturiscono dall’affitto di immobili utilizzati come abitazioni. I chiarimenti arrivano dalla circolare 47/2012 e riguardano le ipotesi in cui l’opzione alternativa è effettuata in sede di registrazione tardiva del contratto oppure dopo la registrazione. Il tutto alla luce della cosiddetta “remissione in bonis”, l’agevolazione introdotta con le semplificazioni fiscali di cui al decreto 16/2012, convertito dalla legge 44/2012.
Aliquote del 21 e 19%
La scelta per la cedolare si risolve nell’applicazione di un’aliquota secca sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, che è fissata al 21 per cento ma scende al 19 nelle città principali, e sostituisce tutte le imposte da pagare: Irpef più addizionali, registro, bollo, oltre a quanto eventualmente dovuto in caso di risoluzione e proroga del contratto. L’opzione alternativa al regime fiscale ordinario degli affitti risulta sì possibile in caso di tardiva registrazione del contratto, ma bisogna ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso di cui all’articolo 13 del decreto legislativo 472/97, che consente di pagare sanzioni fino a un decimo del minimo previsto.
Senza sanzioni
Veniamo all’opzione effettuata successivamente alla registrazione del contratto, che impone la presentazione di un nuovo “modello 69”, il modulo cartaceo ad hoc. Ma attenzione: se la scelta arriva oltre il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente, non si accede al regime per l’anno per cui si è in ritardo ma gli effetti decorrono soltanto per le annualità successive. E non scatta alcuna sanzione.
Effetti differiti
Qualche esempio servirà a chiarire. Prendiamo un contratto di locazione quadriennale, con efficacia dal primo gennaio 2013 al 31 dicembre 2016, stipulato il primo gennaio 2013 e registrato nei termini il 15 gennaio 2013: il “modello 69” risulta presentato senza scegliere la cedolare secca ed è stata versata l’imposta di registro dovuta per tutte e quattro le annualità; poniamo che in seguito, ad esempio il 15 febbraio 2013, sia presentato un altro “modello 69” per esercitare invece l’opzione alternativa: quest’ultima non produce effetto per il 2013, ma risulta valida solo a partire dal 2014, senza applicazione di alcuna sanzione né diritto al rimborso dell’imposta di registro versata. Per avere effetto subito la domanda deve essere presentata entro il termine di prima registrazione, cioè il 31 gennaio 2013. Analogamente la domanda presentata il 15 febbraio 2014 ha effetto soltanto a partire dal 2015.
Condotte incompatibili
Passiamo alla cosiddetta “remissione in bonis” introdotta dal decreto sulla semplificazione fiscale: il contribuente ritardatario può “sanare” la sua dimenticanza versando l’importo pari alla misura minima della sanzione. Ma nel caso dell’affitto non può essere ammesso al beneficio chi ha già effettuato il versamento dell’imposta di registro (anche se in un’unica soluzione) prima di esercitare l’opzione per il regime della cedolare secca: le due condotte sono incompatibili, almeno per l’annualità in corso.
Colpo di spugna
Ecco invece quando scatta la sanatoria. Prendiamo il contratto 2013-2016 di prima, registrato sempre nei termini: manca sempre l’opzione alternativa ma l’imposta di registro dovuta è stata versata per la sola prima annualità (il tributo dovrà essere pagato entro il 31 gennaio di ogni anno); il successivo “modello 69” per passare alla cedolare secca è presentato il 15 febbraio 2014 e produce effetti solo per il 2015, ma è possibile ottenere la decorrenza immediata pagando la sanzione di 258 euro tramite il modello F24, utilizzando il codice tributo “8114”. La remissione in bonis deve essere effettuata entro il termine di presentazione della prima dichiarazione dei redditi utile, successiva alla scadenza del termine ordinario (30 settembre 2014

di redazione